¿En qué consiste la subrogación de una hipoteca?

subrogacion de hipoteca

La subrogación de una hipoteca puede darse en dos casos: cuando queremos tramitar el traspaso de un inmueble hipotecado a otra persona o cuando un banco nos ofrece una mejor ofertas sobre esta.

En este caso la subrogación de deudor es el traspaso de la hipoteca a personas ajenas a la relación inicial, por lo que se solicita a la entidad con la que tenemos contratada la hipoteca que cambie de titular. Aquí será el banco el que apruebe o no al nuevo deudor, a través de un estudio de riesgos (el mismo procedimiento que se realiza con una concesión normal de una hipoteca).

Con esta fórmula podemos asumir el pago que queda pendiente pero sin tener que hacer un pago de impuestos al hacerlo (como haríamos con la concesión de una hipoteca nueva).

Los únicos gastos que tendremos que asumir son los de notaría, gestoría y registro, en el  caso de que la subrogación se pida sin ampliación de plazo o de capital. En el caso contrario se deberá formalizar una escritura de novación.

 

En cuanto a la subrogación de una hipoteca por cambio de banco:

Normalmente otros bancos ofrecen condiciones especiales a aquellos que quieren llevarse su préstamo a otro banco. Normalmente estas ofertas no están publicadas por lo que tendrás que ir tú, banco por banco, preguntando o usar un comparador de subrogación.

Una vez encontrada la mejor oferta tendrás que proponerle al banco una operación para que evalúe si  está dispuesto a seguir para adelante. Lo normal es que, si tienes  un trabajo estable, pocas deudas y llevas más de tres años con tu actual hipoteca, ningún banco te ponga pegas.

¿Qué tienes que pedir para poder comparar adecuadamente las dos ofertas, la actual y la nueva? Pide a tu actual banco y al que te quieras cambiar un cuadro de amortización e información sobre la Tasa Anual Equivalente (TAE) que estás pagando.

Una vez decidido el cambio, tendrás que esperar a que tu banco te dé el visto bueno para la subrogación. Tu banco no puede impedirte que te marches pero si puede hacerte una contraoferta.

Si la propuesta iguala o mejora la del segundo banco, no te quedará otra que permanecer con tu banco de siempre.

¿Qué plazos tengo según la ley? Al comenzar con los trámites, tendrás que comunicar al banco a través de notario que quieres la subrogación y le pedirás todos los datos que necesites. Desde ese mismo día, tu banco tendrá solo 15 días para anular la operación (en el caso de que te quieran mejorar la oferta). Si es así, tendrán que hacerlo mediante notario y tendrán diez días después para presentarte una oferta mejor.

Entre los gastos que tendrás que asumir, aparte de los trámites están las comisiones: te presentamos un breve resumen:

  • Si firmaste tu hipoteca antes del 2009, solo podrán cobrarte una comisión de cancelación anticipada: el 0,5% de lo que te queda por devolver si fue después del 2003 o el 0,1% si fue antes.
  • Si la firma fue después del 2009 tendrás que abonar la Compensación por desistimiento y la  Compensación por riesgo de tipo de interés (aplicada solo a hipotecas de tipo fijo).

Te recomendamos que, siempre que tengas alguna duda, cuentes con la ayuda de un profesional que te aconsejará sobre los  trámites  que debes seguir, los riesgos que tienes e incluso sobre cuál es la mejor oferta. Aunque estos profesionales son de pago, a la larga compensará requerir sus servicios y haber encontrado la mejor fórmula para ahorrar dinero en tu hipoteca y poder, así invertirlo en lo que tu quieras.

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